谈谈对物业管理的认识
管理1,首先，必须指出，物业管理并不是管理，因为传统的管理是管理人，而物业管理是管理物。
2，其次物业管理是服务行业，他就是保姆，不想用就换，业主才是真正的主人。
3，为什么现在相反呢，我认为有以下方面的原因。
第一，人心不团结，每个小区的业主很难团结起来，往往是危机到自身利益才团结起来。
第二，对物业管理法规的淡薄，不知该怎样维权。
3，物业管理也是企业，是追逐利益最大化，又如何搞好服务呢。
优质服务是物业管理企业最重要的产品，物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出。
笔者结合自己多年的工作经验，总结出物业管理行业在管理服务方面还存在着从业人员素质不高等问题，但是解决这些问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定严格的企业制度来落实。
国内不少专家学者根据物业管理所涉及的范围和所包含的内容将物业管理中的服务分为以下三类：常规性服务：主要指物业管理企业为维护房屋及环境的美化、整洁和人们在生活中的便利而提供的服务，如道路和公共场所的清扫、垃圾清运等；委托性服务：指物业管理企业根据住户要求，受委托提供的有关服务，如代修房屋及有关设施，代送牛奶、报纸、杂志、小孩入学，代请家教、医生等等；经营性服务：指为方便住户并以营利为目的的服务，如室内装修、电器修理、苗木出售等。
除此，还有两种服务，即一是无偿服务，如为业主或使用人修电灯、装门锁、提供雨伞出借和自行车打气等；二是精神服务，如物业管理企业经常组织棋赛、球赛、音乐会、晚会以及组织合唱等丰富多彩的社区文化活动。
一、目前物业管理服务中还存在不少问题1 ．物业管理从业人员素质亟待提高。
目前，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划，物业管理企业实行的岗位培训制度，在人员数量上都不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要，这导致物业管理的专门人才来源不足，严重制约了物业管理公司的经营能力、管理水平、服务质量的提高。
同时，有些地方物业管理协会没有成立或虽已成立但未发挥其应有的作用，对物业管理公司的业务和内部管理缺乏必要的行业指导，不规范的行为难以得到有效监督和纠正，同业之间的交流、沟通和相互学习很少，使得物业管理中一些较好的经验和做法得不到迅速推广，也阻碍了物业管理行业整体水平的提高。
2 ．管理制度混乱，服务变形。
物业管理公司是受聘于业主或使用人对物业管理进行经营、管理并提供服务的。
但现实中有些物业管理公司在没有得到广大业主委托下，强行对某一物业进行管理，有的物业管理公司则单方制订业主公约，强行要求业主签字，有的单方制订收费标准，并且无理阻挠业主成立权利机构 — 业主委员会。
凡此种种现象，与管理公司作为受托人的地位与职责是不相称的，相应地，由于服务在诸多方面变形，使业主或使用人深感物业管理名不副实，导致许多纠纷不断发生。
3 ．物业管理服务收费问题严重。
导致收费难的主要原因有二：一是政府和物价部门较多地考虑了居民的经济承受能力，使物业管理人员工资、奖金福利来源的服务性收费标准出台困难，正常收费无法可依，而一些业主思想还停留在计划经济下福利型的管理模式上，错误认为服务是应该的、必须的，是一种不计报酬的义务劳动；二是有的物业管理公司忘了或不明白物业管理的宗旨是服务，或者只收费不服务。
业主是以其管理水平、服务质量作为定位标准来考虑其费用水平的，它必须觉得“费有所值”才会乐于缴费。
所以这两种现象实际上都是不正常的。
4 ．职能单一。
重视物业的常规服务，而忽视良好人文环境的培育。
目前我国的许多物业仅仅停留在物业的装修、供暖、清扫卫生、抄收水电费等常规性的原始服务上，而委托性服务和经营性服务面太窄，不仅不能满足业主或使用人多层次的需求，也使公司失去很大一块利润。
物业管理公司作为一个企业，在盈利项目上花的精力较多，而很少加强社区良好、融洽的生活环境建设，由于忽视社区的文化建设，致使业主在社区居住中感到孤独、缺少沟通、缺乏归属感和愉悦感。
二、建立健全物业管理体制基于上述存在的问题，要进一步推进物业管理服务业的发展，必须尽快建立、健全物业管理服务体制和运行规范，形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化、社会化相适应的新的物业管理运作模式。
1 ．建立健全物业管理法规，完善物业管理法规体系，规范物业管理市场的运作。
物业管理服务的发展，离不开一个既有竞争、又有秩序的物业管理服务市场，而市场健康运作的前提是市场规则的完善。
目前，物业管理法律法规还未形成完整的体系，有些甚至存在着不协调的状况，因此，应制定和完善物业管理法律法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业管理公司、业主和使用人的行为，协调他们之间的各种关系，将物业管理服务纳入法制化、规范化的良性运作轨道。
2 ．培育市场主体，建立适应市场经济的物业管理服务运行机制。
根据市场需求，组建各类规范化的物业管理公司是培育和发展物业管理服务行业的基础工作，具体包括：首先，政府应严格进行各物业管理公司的资质审查，积极支持组建规范化的物业管理公司。
物业管理公司应经政府主管部门的资质审查，取得物业管理服务许可证并经工商部门登记后方可营业，各物业管理公司以及专业化的服务公司之间的业务关系应是双向选择的合同关系，从而形成一个竞争的趋势，以提高物业管理的服务水平；其次，制定完善物业管理招投标制度，提倡竞争机制。
物业管理服务作为一项社会化的经济行为，应该由物业管理公司以有效的管理、优质的服务和合理的收费与市场竞争，通过竞标来获得物业管理经营权，形成一个物业管理服务市场的竞争机制，促进物业管理公司进入市场循环，降低物业管理成本，提高物业管理的整体水平，淘汰那些管理手段落后、服务质量差、管理水平不高的物业管理企业，促进物业管理服务业的健康发展。
3 ．建立物业管理行业协会，发挥物业管理行业协会应有的作用。
对于没有建立物业管理行业协会的地区应尽快建立，同时，应通过政府法规规范行业协会的行为，明确其职责和作用，避免出现行业协会只收费、不发挥作用的局面。
通过行业协会，一方面，加强对物业管理服务业的监督、指导和管理；另一方面，加强行业内部的交流、学习和提高，以推动物业管理服务行为整体水平的提高和运行的规范化。
4 ．规范投资开发建设行为，形成良好的物业管理氛围。
当前，开发建设活动追求短期经济效益和轻视环境、社会效益的现象比较普遍，由此造成的问题和后果是物业管理中不可弥补的。
物业管理前期介入尽管可以起到一定的弥补作用，但要从根本上解决问题，还必须从开发建设环节入手。
为此，一方面开发商应转变观念，树立正确的认识，开发建设良好的物业是企业长远生存、发展的条件；另一方面，政府在物业开发的规划、设计审批、施工阶段的监督管理应进一步规范和加强。
通过内外两方面的作用，推动房地产开发和物业管理的共同发展。
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物业管理品质检查品质的定义品质就是符合要求，客户的要求确定品质执行的标准品质必须从客户的观点出发加以考虑，改进品质的一致性，使之更好的集中满足客户的需求，作出超出客户期望的东西，才是真正的品质通俗的说，品质就是客户满意品质管理的八个步骤1、分析现状，发现问题2、分析品质问题中各种影响因素3、找出影响品质问题的主要原因4、针对主要原因，制订解决的措施5、实施措施6、检查，把检查结果与要求达到目标进行对比7、标准化，把成功的经验总结出来，制定相应的标准8、把没有解决或新出现的问题转入下一个循环中去解决品质管理的八项原则1、以顾客为关注焦点2、领导作用3、全员参与4、过程方法5、管理的系统方法6、持续改进7、以事实为决策依据8、与供方互利互惠的关系物业管理的品质检查一、目的：对物业管理活动的质量检查实施控制，确保服务质量满足客户的需求二、适用范围：程序适用于公司所有物业管理服务活动的质量检查三、职责：公司物业管理质量检查由品质管理部经理负责组织，公司各部门及管理处负责人参与，组成质量检查组，对公司进行全面质量检查工作，品质管理部负责制订质量检查工作计划，公司各部门及管理处配合检查工作，按计划定期进行全面质量检查四、工作程序：1、检查周期：物业管理质量检查每月至少进行两次，由品质管理部组织实施。
物业管理的品质检查2、检查准备：⑴品质管理部经理编制质量检查工作计划
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成本是商品经济的产物，是企业为了生产商品和提供劳务等所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。
成本是商品价值的重要构成部分，也是企业管理的一项综合性经济指标。
从企业经营管理的角度看，成本构成是否合理、成本水平的高低，集中反映了企业的经营管理水平。
从企业理财的角度看，合理的成本支出和有效的成本控制是企业提高经济效益的一个重要因素。
成本控制有广义和狭义之分。
狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。
广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。
综上可知，物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
成本控制在成本管理中起着重要的作用。
物业管理企业开展成本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。
参考物业管理网 物业服务企业的成本控制 成本控制是企业发展的永恒话题，是企业增加盈利的根本途径。
无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。
在收入不变或增加的情况下，降低成本可使利润增加或更快增长；在收入下降的情况下，降低成本可以抑制利润的下降。
经济越发展，竞争更激烈。
成本控制是抵抗内外压力、求得生存的有力保障。
1．科学决策，降低决策成本。
物业企业承接物业管理项目或放弃某项物业管理项目，都需要进行充分的论证决策。
从广义的角度看，物业企业成本还包括企业在经营决策中所付出的代价，这部分代价是否值得，取决于企业决策是否正确，如果企业决策失误，必然会导致不必要的企业成本支出。
如何才能科学决策：一要建立健全企业决策制度，建立一套民主的、科学的企业决策制度和程序，使企业决策有法可依、有章可循。
关键是要建立职能部门参与、专家咨询与企业领导相结合的科学决策机制，坚持实行重大问题和集体讨论、制度，强化企业决策可行性的专业论证，推进企业决策的民主化。
二要强化监督，实现对企业决策权力和决策过程的有效制约。
这种监督和制约，不仅要在制度规范上确立下来，而且要在企业权力分配和组织体系中确立下来，企业的董事会、监事会要对经营决策的监督起到积极作用。
三要建立企业决策责任制度，使企业决策者对自己的决策承担责任，用法律责任来进行约束，不断培育、提高和优化企业决策者的责任感，使企业决策失误减至最低程度。
2．以客户为中心，追求合理的盈利。
优质服务不仅能够赢得满意和忠实的客户，而且创造越来越大的利润。
物业企业的一切经营活动必须以客户为中心，为客户提供价值对等的优质服务，才能赢得客户尊重。
物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是集管理、服务、经营一体的有偿劳动。
从这一点来看，物业管理是一种社会有偿服务性行业。
物业管理的性质决定了物业企业的经营方针必须是保本求利，服务社会。
但是，物业管理是一种企业行为。
企业是以营利为目的的经济组织，所以物业管理不能只讲社会效益、环境效益，而忽视经济效益。
经济效益是企业赖以生存的基础。
如果一个企业组织长期经营亏损，其生存将会受到严重威胁，那么也就无从谈论提供优质服务了。
所以物业企业必须以客户为中心，提供质价相等的服务，追求合理的盈利。
3．系统分析成本发生的全过程。
物业企业降低成本不仅仅指降低服务成本，还包括其他作业成本。
如企业的拓展、营销、管理、资金等成本。
降低成本不仅是降低企业自身的成本，还应考虑供应商的成本。
如果自身的成本降低了，而供应商的成本增加了，并不能给企业带来长远的利益。
成本就像u形管中的水银，压缩这边则那边就会增加。
单纯考虑降低某项成本而不顾及其他成本的反应，这种成本的节约永远不会在利润中有所体现。
4．要靠自身的力量，持续降低单位成本。
随着市场竞争的加剧，物业管理收费标准呈现单边下滑的趋势越来越明显，多种因素会导致成本不断上升。
降低成本不是物业企业应对等因素的权宜之计，而是企业的根本方针，应持续不断地进行。
成本降低是没有止境的，是无终点的旅行，企业必须宜早进行。
物业企业的成本控制必须走的道路，从企业内部着手，比如采购材料实行统一定点、定价、定时结算；减少不必要的机构、部门或岗位；严格控制固定资产的购置和日常费用开支；精简会议内容，缩短会议时间，在成本控制中就会收到事半功倍的效果。
物业管理的总成本与物业管理面积是呈，与经营能力的利用率呈。
市场的不断拓展，管理面积加大，人力、财力等配置不断增加，总成本也会随业务的扩大而增加；但是经营能力的利用率提高了，单位管理面积的成本就下降了。
真正的降低成本是指降低物业管理的单位成本，只有单位成本下降了，才是真正意义的成本降低。
笔者2007年11月份随公司学习小组考察了香港新昌物业和，他们的管理模式和服务理念很受启发。
特别是他们在人力资源的综合利用方面、管理项目的投入和维修改造方面将公司的资源用到了极致，不仅大大节约了经营成本，而且降低了管理风险，提高了经济效益。
5．细节决定成败，完善细节管理。
物业管理是微利企业，其效益是抠出来的，所以在服务过程中就必须完善细节管理，更多地关注成本管理的细节，克服成本管理中的“”现象，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。
因为，物业企业的每个项目、每个部门、每个环节、每个岗位、每个个人所从事的工作都是一个成本形成点。
物业管理实施过程中的一个环节、一项工作或一项指令如不到位，都会影响到物业企业的整体成本与效益的高低。
节约一度电、一滴水、一张纸、一个垃圾袋、一个灯泡，在总成本中的比重微乎其微，短时间内或许看不出结果，但长此以往，日积月累，涓涓细流也能汇成江海。
物业管理就是管家，勤俭节约是美德。
物业企业科技含量低，人员薪金、材料和水电费所占比重约85％，所以必须推行全面预算管理，建立岗位责任制度，定岗、定编、定员，每个成本发生点都要制订耗用标准，建立班组核算，分解指标，责任到人，各班组要建立日常消耗和费用台账；不同岗位、不同工种要制定相应的劳动定额标准，定期进行绩效考核，与部门和员工的奖金和工资挂钩。
6．注重会计成本，更要注重延伸成本。
成本是企业必须追加的投资。
成本是付出的工资、利息和租金，是设备的折旧，是材料的耗费，是企业创造价值中的净损失，是沉淀的或失去的投资。
这是站在利益分享或成本支出的角度看待成本。
成本支出有合理与不合理之分。
对于不合理的成本，是企业持之以恒必须降低的，降低成本就意味着利润的增加。
但是，合理的成本是企业经营的必要支出，该花的钱一定要花。
企业不能一味地裁员或限制工资以压缩工资成本，或尽可能压低供应商材料价格以降低采购成本等等，这无疑是竭泽而渔的自杀之路。
市场经济都是双赢的，成本和质量密不可分，在保证质量不降低的情况下才谈得上降低成本。
否则，就是没有意义甚至会带来负面的影响。
任何的企业成本可以说都是投资意义上的，注重质量的投资才是好的投资，投资追求的是回报。
一味地为降低成本而降低成本则可能毁掉业务本身，这样的成本节约导致的结果只能是，投资的成本不仅不能产生合理的回报，反而可能毁坏企业的价值基础。
在实务中，我们更多注意的是上述会计成本，但却经常会忽视经营管理中发生的一些延伸成本，即服务对象所带来的麻烦、风险相联系的成本。
因为这类成本不体现在会计核算之中，因而被忽视掉。
你所服务的项目如果客户满意度很低，大多数客户对你的服务有意见，带来的直接效应是多数客户与你针锋相对，矛盾层出不穷，管理费用收小上来，物业公司天天当灭火队，根本无暇顾及服务质量问题和企业的发展战略。
这种延伸成本如果不引起足够的注意，无疑会影响企业的竞争优势。
但这类成本的降低则有助于提升企业价值。
笔者认为，只有正确地增加合理的成本，改善延伸成本的质量，减少额外的成本损失，才能最终变成本支出为竞争优势。
7．加强员工培训，提高技术水平，树立正确的成本意识。
员工素质的高低是决定成本控制工作成败的一个关键因素。
物业企业一方面要注重引进高素质、高层次的实用人才，另一方面要立足现有的员工队伍，充分利用企业现有资源，搭建良好的员工成长平台，通过职业培训等手段大力提高员工的业务素质。
培训是提高员工职业道德和劳动技能的主要手段，不同工种的作业流程和操作方法将会直接影响劳动效率，企业人力资源部门要通过多种形式、采取多种途径的培训方式，让员工熟练掌握作业流程和操作方法，熟能生巧，熟能创新。
让人人动脑筋、个个想办法，群策群力，集思广益，不断改进作业流程和操作方法，争创创新型企业。
员工的职业道德和劳动技能的提高不仅可以提高劳动生产率，节约劳动用工，而且树立了正确的成本意识，实际工作中不断总结控制成本的技巧和方法，成本控制就会水到渠成。
参考物业管理网
如何提升老旧小区物业管理水平?
物业管理作为市场经济和房地产发展的产物，目前已成为社会经济发展中的一个新兴产业。
近3年来，我区对老、旧小区物业管理工作进行了探索，基本进入市场化运行，形成了初步的管理机制，为推进我区社区各项建设的顺利开展作出了积极贡献。
但是，与现代化新中心城区建设和人民群众的期望还有一定差距。
有许多需要研究和解决的问题。
1、物业管理作为管理现代城市的一种新理念、新方法还没有被广大市民所理解，对物业管理的深层意义缺乏足够的认识，对某些服务内容和收费项目不认可。
2、业主、业主委员会和物业企业三者的权责利关系不明确。
业主和管理管理企业还很难取得共识，双方矛盾不断，物业费收缴困难。
3、物业管理手段落后，智能化小区非常少，比先进地区差距仍然很大。
由于历史的原因，我区老旧小区偏多，而且很多老旧小区都没有实行物业管理。
虽然自2007年起我区在万寿花园小区实施准物业管理试点，但由于服务成本日益增长，也难以维持。
为确保物业管理走上一个新阶段，在城市建设和管理中发挥其应有作用，提出以下建议： 1、加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。
没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。
今后的城市建设重点是加强环境管理。
管理要从加强物业管理入手。
我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。
人们对此认识不足，经验不足是难免的。
但决不能因此而放慢脚步，应该是奋起直追。
要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌。
同时，要加大投入力度，为物业管理工作提供资金和人力资源保证；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。
2、进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。
一要加强组织领导，在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。
二要注重对物业公司的引入和培育。
物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。
3、完善市场管理机制，推进物业管理市场化运作。
一要完善市场准入机制。
政府职能部门要切实把握好准入门槛；完善物业管理企业资质的动态管理；逐步建立完整的监督机制。
二要完善市场竞争机制，健全和落实物业管理招投标制度。
三要建立健全市场定价机制，出台相关细则，完善物业管理服务定价标准。
4、充分发挥社区组织的作用。
社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。
只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合，物业管理、物业事业一定会兴旺发达。
难度较大的现实。
在和谐社区建设中，要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，并及时加以推广，为广大居民提供舒适便捷的生活环境，营造安居乐业的良好氛围。
跪求一篇08年的房地产开发的总结
一年的时间过去了，在一年里，我在领导及同心与帮助下圆满的完成了各项工在思想觉悟方面有了更进一步的提高，本年度的工作总结主要有以下几项： 1、思想政治表现、品德素质修养及职业道德。
能够认真贯彻党的基本路线方针政策，通过报纸、杂志、书籍积极学习政治理论；遵纪守法，认真学习法律知识；爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心，积极主动认真的学习专业知识，工作态度端正，认真负责。
2、专业知识、工作能力和具体工作。
为了搞好工作，我不怕麻烦，向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在很短的时间内便熟悉了工作，明确了工作的程序、方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路，能够顺利的开展工作并熟练圆满地完成本职工作。
在这一年，我本着“把工作做的更好”这样一个目标，开拓创新意识，积极圆满的完成了工作。
我会在新的一年再接再厉把工作做的更好。
认真、按时、高效率地做好工作，积极配合其他同事做好工作。
3、工作态度和勤奋敬业方面。
热爱自己的本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，工作投入，热心为大家服务，认真遵守劳动纪律，保证按时出勤，出勤率高，全年没有请假现象，有效利用工作时间，坚守岗位，需要加班完成工作按时加班加点，保证工作能按时完成。
4、工作质量成绩、效益和贡献。
在开展工作之前做好个人工作计划，有主次的先后及时的完成各项工作，达到预期的效果，保质保量的完成工作，工作效率高，同时在工作中学习了很多东西，也锻炼了自己，经过不懈的努力，使工作水平有了长足的进步。
总结一年的工作，尽管有了一定的进步和成绩，但在一些方面还存在着不足。
比如有创造性的工作思路还不是很多，个别工作做的还不够完善，这有待于在今后的工作中加以改进。
在新的一年里，我将认真学习各项政策规章制度，努力使思想觉悟和工作效率全面进入一个新水平，做出更大更多的贡献!
