如何做好房地产销售
如何成为一位出色的房地产销售人员 我在做售楼小姐时，有很多的客户朋友，并建立了自己独特的楼盘销售客户网络，我每到一个新楼盘，都有很多老客户自己或介绍朋友来买楼。
很多同行都在问我，你有什么绝招，让这些客户一个盘一个盘地跟着你转
其实销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。
人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。
对于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人独特销售技巧。
只要多加留意、多加练习，每个人都可以具备自己独特的销售技巧，有自己的“绝招”。
所以说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。
[用心学习] 从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的发展，因为生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。
所以要成为一名顶尖的销售人员，首先必须学习的是如何保持一种积极向上的心态。
[学习积极的心态] 进入房地产行业之前，我在棉纺厂做了6年的挡车女工，后来通过考成人高考在广西大学脱产读了2年大学。
记得1992年大学毕业时我去广西万通房地产公司应聘，当时广西万通地产刚刚组建，招聘广告上写着只招一名营销人员，要求本科毕业以上，26岁以下。
当时我已28岁了，也只有专科毕业的文凭，这两项要求我都不符合。
但我非常自信，我认为我行，不管什么条件，先应聘再说。
进入万通公司以后，当时面试我的房地产公司老总说，当时招聘，有很多人的基础条件比我好，正因为我表现得很自信，也很自然，所以，决定录取我一个人，很多人都觉得我很幸运。
其实我个人认为，机会是靠你自己去争取的，它对于每个人来说都是公平的，关键是你有没有自信去抓住它而已。
在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。
我给自己设定了一个目标，用5年时间打基础，5年以后，我不会再做销售人员。
有了目标以后，我就通过再考成人高考，读了3年房地产经营管理函授班来加强自己的专业知识和理论知识。
我销售的第一个楼盘“万通空中花园”项目是在南宁市的旧城区内，这个区域是南宁市三教九流最为集中的一个地方，在那个地方建住宅小区，很多业内人士都不看好。
为了能更准确的给项目定位，我们前期做了大量的市场调查，包括竞争对手调查和客户调查。
当时，我们老总叫我去做竞争对手调查的时候，并没有告诉我怎么做，不象今天，叫销售人员去采盘，有固定的调查表格，知道要了解什么内容，采盘前还给他们培训讲解。
老总只是告诉我，你去看看我们项目附近有什么楼盘，10天后把调查报告给我。
当时房地产公司只有我一个兵，没人教我，两天过去了，我还不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，让他教我。
他跟我说，他也不懂，并建议我每天到别的楼盘售楼部去呆呆看。
我想谁都帮不了我，哭了也没用，第三天，我就去一个叫“锦明大厦”项目的售楼部里足足呆了一天。
通过一天的观察，我看到了售楼小姐是如何卖楼的，还看到了是什么样的人来买楼，还了解到楼盘的户型、价格、规模等资料，很有收获。
通过与售楼人员的交流还交上了同行朋友，让我受益匪浅。
其实，采盘并不是去每个楼盘拿一些售楼资料那么简单，更多的是要用心去观察，这样你才能具体真正地了解到每个盘的优势、劣势，对竞争对手有一个深入的了解。
在做客户调查的过程中，我一户一户地去拜访，积极地与客户沟通，对于有意向购房的客户，就用本子记录下来，并每个月保持与客户联系一次。
客户调查虽然辛苦，但让我积累了不少潜在客户。
我当时的个人销售业绩占整个项目总销售额的2\\\/3。
并只用了三年的时间就达成了我的目标，当上了万通房地产公司的销售部经理和物业部经理。
所以，一个积极的心态，是对自我的一个期望和承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待和评价你所拥有的能力。
你认为自己是一个什么样的人很重要。
比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。
这就是自我的形象。
一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。
“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种肯定。
[培养你的亲和力] 所谓亲和力，就是销售人员和客户交流沟通的能力。
销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，必须通过规范你的言行举止来实现。
在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。
对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式和方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。
在人际交往中，约有80%以上的信息是借助于举止这种无声的“第二语言”来传达的。
行为举止是一种不说话的“语言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身体展示的各种动作。
一个眼神、一个表情、一个微小的手势和体态都可以传播出重要的信息。
一个人的行为举止反映出他的修养水平、受教育程度和可信任程度。
在人际关系中，它是塑造良好个人形象的起点，更重要的是他在体现个人形象的同时，也向外界显示了作为公司整体的文化精神。
语言的礼仪不是天生就会说，优美的举止也不是天生就有的，这些都是通过长期正规训练出来的。
只要通过每天自己抽5分钟来练习，自然而然地养成良好的仪容仪表、举止姿态习惯，自然地使用礼貌用语，和自然的情感表达。
这样训练出来的销售人员才具有亲和力。
[提高你的专业性水准] 房地产产品的特殊性要求销售人员有较深的产品知识与专业知识。
产品知识和专业知识是销售人员自信的基础，也是销售技巧的保证。
楼盘产品知识的掌握是正式进入推销的第一步，你有再好的心态与自信心，可对楼盘的产品知识一无所知，客户向你咨询楼盘特点、户型、价格、装修标准等等的时候，你即一问三不知，客户就根本不会买你推荐的楼盘。
我们都知道楼盘的销售规律，新盘开盘上市的时候，因为地域需求、新盘上市、从众心理、升值期望、炫耀需求、投资获益等等消费需求，是新盘上市迅速进入销售的高速增长时期，这一阶段通常持续三个月左右，三个月以后，楼盘销售进入平稳时期，约半年后销售进入逐步下降时期。
通常，楼盘40%到60%的销售量是在销售的高速增长时期完成的，楼盘销售进入平稳时期的三、五个月，应该完成20%到30%销售量，即楼盘80%以上的销售业绩应在八个月内完成，一年内完成整个楼盘90%以上的销售量。
当楼盘面对有效需求，开发商有效供给，售楼人员却不能有效销售或者说不能高效率销售，一旦错过楼盘销售增长期、平稳期，就只剩下漫长的等待，非常可惜也非常被动，尤其是所售楼盘周边有竞争楼盘存在、而楼盘差异化又不大时，知己知彼的销售人员是战胜竞争对手的决胜砝码。
商品房的价值比较高，往往很多客户是用一生的积蓄来购买的大宗买卖。
因此反复比较、犹豫不决是常见现象，客户对楼盘能察觉的使用价值作了反复比较依然拿不定主意时，如果售楼人员能就客户的购房需求作一番说明，成功率就会很高。
我原来“万通空中花园”的一个老客户因为儿子就快到上小学的年龄了，打电话咨询我哪里有好的学校
并想在学校附近买一套50万左右的房子。
当时，我正在销售的“秀山花园”项目旁边正好有个新建的双语教学幼儿园和小学，附近又有南宁市最有名的中学——三中，很合适他的需求，但是，同一片区又有三个楼盘可供选择，而我们秀山花园是距离小学最近、距离中学最远的一个楼盘。
我没有急于把自己销售的楼盘介绍给他，而是陪客户一个盘一个盘地去看，每个盘都给他做分析。
到了秀山花园附近的时候，我告诉他，我现在在秀山花园工作，今天，他也看了不少楼盘，怎么样，到我那休息一下吧
在经过学校的工地时，我重点给他介绍了在建的双语教学幼儿园和小学。
客户当时就问我，你为什么不直接给我介绍你销售的楼盘。
我告诉他，其实，我不是不想介绍我销售的楼盘给你，你是我的老客户了。
我只是想让你买了房子以后不要再后悔，所以让你多比较，而且我们秀山花园虽然离小学是最近的，但是离菜市场比较远，离三中又没有其它项目近，所以我不想骗你买，让你自己选择。
客户当时觉得我很诚恳，当场就在秀山花园交了定金。
其实在这个过程当中，我除了真心实意地为他着想以外，主要的是针对他是“为儿子而购房”的需求。
在介绍的过程中重点突出的是双语教学幼儿园和小学，来抓住客户的购买心理，我才能争取到顾客的认可，实现销售。
有效的售楼人员应该是半个地产专家，不仅对所售楼盘本身的特点（品味、文化、规划、景观、设计、风格、结构、户型、面积、功能、朝向、便利、价格、公建设施、设备、社区管理、社区文化等等）有根本了解，而且对所售楼盘地段、周边环境、城市规划、基础设施、发展趋势、开发商实力等有足够的了解。
更重要的是对竞争楼盘优势有清醒的认识，能够与竞争楼盘进行使人信服、恰如其分的比较。
在比较中，无原则的贬低竞争对手楼盘的做法很容易使客户产生逆反心理。
因此，既要实事求是，又要扬长避短，为客户提供置业意见，使客户对你和你所销售的楼盘产生信任感。
我在秀山花园项目销售的时候，曾接待过一个南宁市有名的律师。
当时，他到售楼部来，看了一下我们的户型模型后对项目情况没有提问，我就请他坐下来，坐下来后，他就开始大谈南宁市的房地产，各个项目的情况。
当时，他问我，对“荣和新城”怎么看
我跟他说，“荣和新城”在南宁市来说算得是品质比较好的一个小区，虽然它所属的片区为南宁市的工业区，但它紧靠邕江边，受污染的程度不大，再加上小区规模比较大，内部的环境做得比较好。
物业管理也比较到位，在南宁市享有一定的知名度，特别是荣和新城的三期，价格都能卖到3000元\\\/平方米以上，和南宁市公认的高档住宅集中的南湖风景区的楼盘价格是一样的，而且还卖得很好。
如果今年市政投资修建邕江河堤的话，荣和新城不会每年洪水来的时候被淹了。
他当时就对我说，他比较喜欢荣和新城，他到过很多售楼部，也问过不少的售楼人员，没有一个像我这样称赞别人的楼盘的，听我这么一说，他倒要认真地考虑去不去荣和新城买房。
他再问我，秀山花园和荣和新城相比你又认为哪个项目好一点。
我说这是两个不同性质的楼盘，各有各的特点，没办法拿来相比。
我们秀山花园是南宁市现在唯一的一个山景盘。
这时候，我请他到我们错层户型的样板房去参观，在样板间里，我给他介绍了错层户型的特点，更多强调的是，因为这个盘是依山而建，地形上的高差，决定了我们这个项目很多户型都做成了错层，它是一种自然的错落，你以后站在客厅的位置，会看到外面是错落有致的、层次感很强的立体景观，这种自然的感觉是很多平地建造的错层户型所没法享受到的。
我们的户型特点吸引了客户，第二天，客户马上交了定金，而且签约非常顺利。
其实在这个过程中，我在谈到荣和新城这个项目时，我已经把荣和新城的劣势 ：地处工业区、价格高、地势低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不过是换一种表达方式说出来而已，但客户的感觉就不一样，他会认为你比较可信。
同时，在与他交谈的过程中，我发现他比较年轻，比较容易接受一些新的东西，我就给他推荐了错层户型。
每个项目有很多优点，但不需要在销售时把所有的优点都告诉客户，如果都把所有的优点全部告诉他，项目也就变成没有优点了。
你们要学会在与客户交流的过程中抓住客户所关心的问题作为突破口，那你就会成功的。
[用心体会] 1、“利他”的思考方式 有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。
只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。
利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区 在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。
这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗
是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。
所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。
对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。
这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。
我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。
每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。
一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己 其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。
因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢
而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢
如果你已经能够成功地说服自己购买，那么在市场上所会面临的问题你差不多都已经考虑在内了。
这是一种很好的练习方式。
拿自己来试试看一定好过拿客户来试，如果自己都说服不了，你如何能够有十足的信心去面对客户呢
所以有很多销售人员在销售过程中所面对的拒绝或是挫折其实是自己缺乏联系所造成的结果。
如果连你自己都不能接受的商品却硬要客户接受，这不是一件强人所难的事吗
我常常听到一些置业顾问在抱怨业绩不理想，客户有多么多么的难缠，这个时候，我们更多的是问自己的问题： 如果我是客户，我会不会跟我自已买东西
这包含了我的形象和态度。
我所销售商品的好处是否已经足够满足我自己了呢
我在商品上的保证是够让我自己拥有安全感了呢
在商品一定的价格上我是否已经赋予它更超值的价值而令我自己满足了呢
客户所提出的问题，如果我是客户我会与自己所回答出来的答案满意了吗
这样的住宅是否拥有我的热情和我的生命力，如果我不爱这样商品，这样商品为什么要帮我创造财富呢
所以在我们销售房子给客户之前应该先试着销售这样的商品给我们自己，尝试去说服自己购买，一人同时扮演两个角色作攻防。
一个是我们所谓百般难缠的客户，一个是销售人员，一个不断提出拒绝购买的理由，另一个不断地提出好处、利益和价值，一个扮演没有兴趣购买的客户，一个扮演不断挖掘与创造客户需求的销售人。
在这样的攻防中如果你能够成功的销售商品给自己，就等于你已经了解客户了。
用这样的方式只要不断地练习就可以帮助一个置业顾问提升其察言观色的能力。
最终你会发现自己越来越懂得客户要什么，越了解客户在想什么，再也不会去抱怨，我都不知道客户的心里到底在想什么
因为你已经可以很容易在角色转换的练习中进到你的客户的心里最深处了，这样才叫做真正的掌握客户行为，掌握客户心理。
对置业顾问而言，稳定踏实的业绩就是从这里开始的
4、善于倾听，创造优势 我们在售楼部常常会碰到这种情况，当客户走进销售大厅的时候，我们的置业顾问就开始滔滔不绝的向客户介绍楼盘，好像一个展览馆的解说员，不管客户爱不爱听，想不想听，自己只管讲，嘴巴说的太多，完全不在乎客户的感受与认同度和需求如何。
当客户提出一些问题的时候，马上反驳，甚至企图想要改变客户已经表达出的需要来完成成交，这样的方式当然无法完成成交
因为，你根本不知道客户需要的是什么。
也许你觉得自己沟通得很好，但是一场沟通的成功与否，客户所打的分数才是真正的分数，要客户说好才是真正的好。
我常常形容这种销售的方式叫乱打鸟的销售方式，成交与否运气的成分居多
除非他所谈论的刚好是客户所需要的，否则90%以上的机率不会成交
我们必须耐心地让客户把话说完，在客户诉说的过程中，去捕捉客户的购买心理，这样才能有重点地去说服客户，才能实现理想的销售业绩。
5、少用太专业的术语 销售人员在介绍楼盘的时候，尽量采取口语化的形式来挖掘客户的需求和拉近与客户之间的距离。
我们经常看到有一些销售人员在接待客户的时候，一股脑的向客户炫耀自己是房地产业的专家，用一大堆专业术语向客户介绍，比如说，我们小区的建筑密度是多少、容积率是多少、绿化率是多少等等，让客户如坠入五里云雾中，一头雾水，不知道你要讲什么，而且给客户造成一种心理压力。
我们仔细分析一下，就会发现，销售人员把客户当成同仁在训练他们，满口都是专业，让人怎么接受
既然听不懂，还谈什么买房
如果你能把这些专业的术语，用简单的话语来转换，比如直接的说出两栋楼之间的距离是多少，花园的面积有多大，活动的场所有多少个或有多大等等，让人听后明明白白，才能有效地达到沟通目的，楼盘销售也才没有阻碍。
6、满足客户的精神需求 客户的需要有时候并不见得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。
如果你自己是客户也会如此，只是你可能不曾仔细想过而已。
试想当你站在销售大厅购买房子时你只有需要房子的功能吗
还是你要有被尊重、被赞美、被关怀、被注意的其他需求呢
有时候客户其他的需求也许高过对于房子的需求。
你在销售的过程中是否注意到这些呢
国外的教育体系中强调的是启发式教育。
要满足客户也是一样的道理。
我们最容易犯的错就是不断地将房子一直介绍给客户，期待客户购买。
却不知客户到底需要什么样的房子，把焦点放在自己的业绩上大过于客户的需求上，只想卖给客户这样的房子，但没有去想客户为什么必须要购买这样的房子。
还有哪一些房子可能才是客户需要的，事前没有分析，洋洋洒洒地把楼盘所有的户型没重点地介绍给客户自己去挑，结果浪费客户的时间和精神，而你也不会获得一个很好的回应。
因为十之八九的客户并不会有这样的耐心去看完你所拿出来的资料，结果资料就跟废纸一样被扔掉了。
所以，在与客户交谈的过程中，我要求销售人员都必须要准备好一份稿纸，随时的把客户的一些建议和意见记录下来，让客户感觉到被得到尊重，并通过记录，你可充分地了解到客户想什么、需要要什么，有什么是他不满意的。
这样你才能找出解决问题的办法。
客户喜欢你是因为他想到的你都帮他想到了，客户需要的你都帮他准备好了，让客户觉得你在重视他。
客户下不了决定的时候你可以提供客观的参考意见，让客户跟你做生意没有负担，客户跟你沟通起来轻松愉快，你永远是他问题的解决者而不是问题的制造者，甚至你是客户的知音。
如果今天有客户喜欢跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那么你就成功了
[用心做事] 1、有良好的工作态度 任何战略的实施都要通过市场来体现，要得到营销队伍强有力的支撑。
所以，很多公司会不断地对销售人员进行销售培训，期待通过这些训练能够让销售业绩突飞猛进。
在培训的过程中，几乎所有的销售人员的问题，都是跟方法和技巧有关：我如何做才能让客户下订金把房子卖出去
这是问得最多的。
销售到底什么是最重要的
答案其实很简单也很沉重：观念与态度。
如果你所面对的是一个根本不愿意去面对市场的人，或者没有把销售当成一项事业来做的人，不停地告诉她销售的方法和技巧，终究也不过是浪费时间而已。
因为，他的大脑会决定他的行动，改变他大脑里的想法才能够改变他的外在行为，所以销售的方法与技巧只对一种人有用，那就是一个拥有健全的营销心理的销售人员。
其实，销售培训是一项长期的工作，是贯穿整个销售的全过程，它不是技巧性的培训，更多的是工作中的心态调整，也就是营销心理的培训。
一个营销人员所产生的问题当中有50%是来自于自身的问题，只解决问题的方法和技巧也是治标不治本。
要训练出一个成熟的销售人员，最重要的是如何使一个销售人员首先建立好正确的销售观念和态度，否则后面的问题更错综复杂，不知从何做起。
销售的方法和技巧都不是唯一性的，人的个性不同，与人打交道的方式也不同，具有良好工作态度的人会自己去创造出合适自己的销售方法和技巧。
所以，要有一个良好的工作心态，关键是销售人员本身的从业观念和态度问题。
作为一名销售员，最核心的素质是亲和力和专业性。
亲和力不是天生就有的，是靠长期的、用心的、认真的去做，慢慢的锻炼出来的。
同时，作为一名有一定的专业素养的，能担起客户买房置业的顾问的，首先要清楚知道自己在“卖什么”才能“卖得好”和“做得好”。
所以在业务上必须要非常熟悉。
2、每天坚持练习言、行、举、止 我以前做置业顾问时，每天都会抽出5分钟的时间对着镜子练习微笑、练习站姿，对着自己说一些礼貌用语，通过长期的坚持练习，身边的朋友们都开始感觉到我的变化，说我变得越来越漂亮了。
3、 每天坚持做一份业务作业 在提高对楼盘的认知程度的时候，我通常的做法是：利用空闲的时间自觉进行业务练兵，每天自己坚持做一份业务作业，所以我的业务能力和专业水准提高得很快。
业务作业内容包括： 项目的经济技术指标； 项目的位置、周边环境； 项目的平面布局，周边的长宽； 项目的户型种类、分布； 单套房型各功能间的开间、进深 及面积、层高、楼间距； 有关销售文件的解释； 装修标准； 配套设施； 了解工程进展； 物业管理； 价格、优惠条件； 罗列项目卖点； 每天必须对着模型针对以上的内 容讲一次盘； 房产备案登记流程、收费标准和要求提供的个人材料； 银行按揭的流程、收费标准和要求提供的个人材料； 产权证的办理及费用和要求提供的个人材料； 土地证的办理及费用和要求提供的个人材料； 按揭银行及利率和计算； 购房后相关费用。
4、认真做好客户档案的记录 姓名、姓别、来访人数、客户特征、来访交通工具、联系电话、意向户型、意见建议、认知途径、来访批（人）数、意向价格、交楼标准、客户来源等； 记录每一次洽谈经过，将与客户的每一次接触过程尽量详尽地记录下来（包括电话追踪、多次来访情况），以便掌握客户情况； 建立联系通道。
与客户保持经常性的联系，通过电话访谈等方式了解客户动态，通过交往，把客户交为自己的朋友； 坚持不懈。
客户如果还没有做出购买决定，就要继续跟踪； 结案。
记录客户成交情况或未成交原因。
我以前经常在空闲的时候，翻看自己的客户档案，回忆客户的模样，接待的过程，加深对客户的印象。
当客户第二次来访或来电的时候，我都可以准确地叫出他的名字，我和客户建立朋友关系就是从这一步开始的。
只要你们在工作当中，认认真真地去做，我相信你也会做到和做好。
所以，今天我可以告诉所有从事销售行业的人说，用心就是最高水平的销售技巧。
优秀的售楼人员应该具备的专业素质包括： 第一，必备的专业知识，你必须是这个行业的专家，这样你才有资格向别人推荐你的产品。
第二，正确的售楼心态（诚信是根本），不是靠花言巧语或欺骗来实现成交的，多一些换 位思考。
第三：个人的仪容仪表以及潜在的高素质。
专业的形象及彬彬有礼的举止会为你赢得第一 良好的印象，有助于消除客户的戒备心理和彼此距离感。
第四：具有和客户良好的沟通能力（亲和力），先让客户认同你、接受你，这样客户才会 更好的接受你所推荐的产品。
第五：学会和同事很好的相处，特别是有利益冲突的时候要能够正确对待和处理，当然了 还有和领导的关系，这就不用多说了。
第六：虚怀若谷，不断学习，勤思考
房地产营销策划工作的主要内容是什么
1 最新房地产资料2 《房地产项目培训》61页 《房地产广告优秀文案集合》9页 《房地产产品定位的实用技巧》13页 《商业地产基础》36页 《培训资料之房地产专业知识》58页 《2005房地产市场形势与调控政策报告会演讲材料》多个 《房地产代理销售合同》5页 《房地产开发工作流程图》3页 《房地产估价实务》90页 《万科房地产新项目管理制度》多个文件 《联信宝利中国优质房地产投资集合信托计划资金信托合 《商业地产难破租售双门》8页 《现代房地产整合营销策略》13页 《房地产市场数据资料文献》多个文件 《房地产公司组织结构图》1页 《地产营销策划与项目策划》14页 《房地产项目可行性报告内容指引》13页 《房地产合同范本大全》多个文件 《房地产开发项目经济评价方法》38页 《房地产估价技术路线、价值分析和报告撰写》105页 《2005版房地产总体研究定位模板》52页 《商业地产定位标准流程》1页 《摩根士丹利地产估价方法介绍》9页 《房地产全程策划方案的撰写》61页 《房地产指标解释》33页 《房地产全程策划理论模式》30页 《房地产知识库》34页 《房地产基本制度与政策考试经验总结》32页 《商业地产经营项目投资可行性报告模板》10页 《房地产中介业务入门》21页 《房地产销售技巧》15页 《房地产销售员的必备基础知识》15页 《如何评估房地产-摩根》10页 《房地产基础培训-常用词语》120页 《2006国家关于房地产政策汇总》多个文件 《房地产建筑外立面研究》12页 《某大型房地产公司全套设计管理资料》多个文件 《房地产基本知识百问》13页 《商业地产招商及商业顾问合同》110页 《房地产开发过程中所需缴的费用表》3页 《房地产系统策划与执行的精要》多个文件 《中国房地产实用百科全书》多个文件 《某房地产公司员工招聘作业指导书》14页 《商业地产返租回报案例》6页
《优秀员工的职业精神》读后感
人力资源一直是困扰中国企业的一个根本问题，而本书作者的思考则更深一步，提出人力资源问题的核心是职业化程度不够，并基于自己从事管理咨询工作10年来的思考和总结，提出了衡量职业化程度的10项行为准则。
职业化的员工必将造就更具竞争力的企业，而更具竞争力的企业也将为它的每一位员工带来一份伟大的事业。
通过对这10项行为准则的阐述和分析，作者揭示了许多职场和企业运作问题的根源和症结，进而指出了职场人土提升自身职业化程度的方式和方向。
我们常能看到这样的情景：一个非常聪明能干的员工被开除了，因为他总是觉得付出太多而得到太少，到处发牢骚，四处散布着各种流言蜚语；一个看起来很热情、很能干的人总是找不到长期、稳定的工作，因为没有人敢相信他，他总是会把前面的工作单位说得一塌糊涂。
这些现象说明了什么
我们用一句话就可以得出结论：职业素养
职业化的时代已经到来，混迹于职场中的各色江湖人物，如果不提高自己的职业素养，恐怕迟早会被社会淘汰。
那到底什么是职业化呢
职业化就是在职场上大家都遵守的道德标准和行为准则。
也是为了达到职业要求所需素质和追求成为优秀职业人的历程。
职业知识和技能并不是职业化的全部内容，职业化精神是指诚信、专业、负责、敬业等品质，是职业人对其职业的价值观和态度。
国内知名的战略与管理专家周永亮最近就在新书《我是职业人》中与大家分享如何成为一个当代优秀的职业人。
周永亮说，要把自己定位为一个优秀的职业人，那就必须通过工作成就来证明自己的价值，职业人是要创造业绩的。
前任惠普全球副总裁兼中国区总裁孙振耀13年前从台湾来到大陆，当时只是一个小小的部门经理，在其随后的职业生涯中，惠普换了4任CEO，而他则连升4级，不仅稳坐中国区最高领导的位子，而且前面加上了“全球副总裁”的头衔。
当年，CEO卡莉力主并购康柏的时候，孙振耀是积极行动的马前卒，成为中国区总裁。
当卡莉下台、马克上台成为新CEO的时候，许多人都想：“你孙振耀是卡莉的红人，都说一朝天子一朝臣，这回要完了吧。
”可是，让很多人惊异的是，马克上台不久，孙振耀成了全球副总裁兼中国区总裁。
当记者问及“您为何官运亨通”的时候，孙振耀露出了平和的微笑，他说：“在我的领导下，中国区的业绩连续两位数增长，是全球惠普增长最快的地区，您说，哪位老板不喜欢我这样的打工仔呢
” 然后，他还说了这样一句话：不管领导怎么喜欢我，如果我不能创造良好的业绩，走人的肯定是我。
所以，结果导向是成功企业在工作考核上一致信守的原则，要做个优秀的职业人，最关键的是要做出成绩。
如何在工作中做到更好
在《我是职业人》中，周博士还为职场人士提供了10项行为准则： 1、结果证明价值。
上面的那个例子就充分说明了这个问题，永远以结果证明自己的价值，职场没有苦劳，只有功劳。
2、责任造就人品。
永远以责任心证明自己的人品，忠诚于事业，坚守承诺。
3、能力解决问题。
永远把解决问题的技能作为核心能力，而不是把知识丰富作为核心能力。
4、重视日常细节。
注意日常行为的细节，随意永远是职业人的大敌。
5、耐心对待客户。
在与客户打交道的过程中保持主动与耐心，不耐烦就是不职业。
6、遵守公司规范。
把公司规范视为不可逾越的权威，逾规不等于勇敢和创新。
7、团队利益为重。
以公司和团队的利益为重，仅仅关注自己则难以成功。
8、精确时间观念。
保持精确的时间观念，没有时间观念就是没有职业感。
9、沟通解决一切。
将沟通能力视为不断修炼的课程，相信沟通能够解决一切。
10、行为始终如一。
追求行为始终如一，虎头蛇尾绝对是职业人的死敌。
有了以上准则为镜，你是不是觉得再努力一点点，自己就能成为一个优秀的职业人了呢
做个职业人，你，准备好了吗
他瘦瘦黑黑的，银幕下其实并不怎么显眼，因为要保持身材多年都不能吃米饭，他也很传统孝敬父母重视家庭。
当然，他一定不会忘记小时候的光景，旧旧的屋村一侧，明黄色的阳光照着大得像整个森林的榕树群，好大的一片树荫里黑黑水龙头下，他蜷着身子站在水柱下面，妈妈的手揉搓着他的头发，泡沫蔓延到他的脸颊和下颌，湿哒哒的水晕一圈圈的印在地面上。
他也算是苦孩子出身，所以面对很多困境反而显得十分安然。
从汽水小弟到电视演员再到电影演员，他一路走来其实还是蛮辛苦的，因为要和大明星配戏，没少摔摔打打，受了伤他从来都不抱怨，只是有点憨厚的咧着嘴笑笑。
他也很聪明，什么技能到了他那里，很快就能学会，不管是骑马、骑摩托车、跳华尔兹样样都精通。
别的人到了片厂往往是坐在躺椅上等着开戏，他则是跑前跑后，学这学那，他每天要洗两次头发，他要自己随时随地都是好状态。
后来，他终于成为了电影界的头号卖座明星，他并不满足，他开始要学做歌手，从他那单线条的嗓子里发出的头几个音开始，就被专业的乐评人看作是儿戏。
他没有失望更没有迟疑，他开始拜师学艺，从练习发声开始一点一点学习唱歌，从五音不全到上演全球演唱会，这个历程的辛苦恐怕外人很难了解。
用一位他的同行女歌手的话，就是他从一首歌都唱不对到懂得巧妙的唱歌，这绝对不是随便努力就可以做到的。
当然，现在，他已经是名满江湖的大腕了，他主演超过了100部电影，他的唱片畅销了整整10年了，他同时代的艺人不是早已经身材走样退出演艺圈，要么就是早已经被边缘化了，顶多拍几个广告参加两个活动做半退休状态。
而他则依然生龙活虎，绝对没有烟花绚烂开放过后的寂寥感，而是倒真变成了一颗永远善良永远焕发生机的恒星。
他依然那么拼命，他依然那么爱唱歌爱演戏，拍一个MV将自己的女舞伴累得要命就为了真正完美的状态，为了塑造一个角色将自己的整头黑发漂白一度曾毁坏发质，他依然会为了一部电影全情投入，就好像第一次那样。
有些人，喜欢他；有些人，不喜欢他。
但谁都会承认，他算得上这个多变的娱乐圈里最敬业的人，他也是专业精神的代表，他爱自己的职业，他是人们心中最professinal的偶像。
他就是歌迷眼中的ANDY LAU，是当红组合TWINS歌中的刘华先生，他是曾经的四大天王，他是港片票房的保证，他是永远的最后欢迎男歌手奖得主，他是陪伴我们走过青葱岁月的人，他叫刘德华。
2007年的秋天，暌违两年的他又发了新专辑，名字很好玩叫做——《一只牛的异想世界》，查了查资料，真是好厉害，这竟然是他的第61张专辑，而本身属相就是牛的他还真是具有很“牛”的一些特质，所以在看到这本周永亮先生的专著《我是职业人》的时候，第一个下意识就是想到了华仔。
有人说，香港人的勤劳世界出名，从60年代经济腾飞开始，他们就是在异常艰苦的环境下，靠着自己的一双手勤劳苦干才能积累后来的巨额财富。
那时候香港的许多上班族，常常一人身兼两职，晚上还要去夜校读书继续充电，就像是李家诚先生的创业历史一般，从卖塑料花开始然后一点点积累财富，在进入地产和零售行业，进行海外贸易最终才成就了一番事业。
所以对于这些勤劳苦干的香港民众来说，他们最青睐的偶像正是像刘德华这样，白手起家靠着自己的努力成为天皇巨星的艺人。
而在香港说到华仔，人们常常会讲到这两个词汇，一个是努力，一个就是认真，可以说这两点也是一个标准职业人的最大特征。
正如周永亮先生本人感受的那样，作为北京大学MBA管理咨询协会的高级顾问、英国兰开斯特大学管理学院中国管理研究中心、曼彻斯特商学院中国管理发展研究中心研究项目成员，他曾经为中国多加知名企业服务，包括中国电信、中国移动、中国电力、华立集团、广东联通、广东电信、三鹿乳业等，他发现在困扰中国企业的众多管理问题中，人力资源一直是个难解的题目，而通过调查研究，周永亮先生大胆提出了自己的论点：人力资源问题的核心在于职业化程度不够，因为只有职业化的员工才能早就具有竞争力的企业，而同时更具竞争力的企业也将为它的每一位员工带来一份伟大的事业。
这就如同一个好导演要拍一步好电影，就必须有好的演员一样，再好的故事如果没有合适的明星来演绎的话，恐怕拍出来的效果都将是味同嚼蜡了。
正如韦尔奇所言，一个成功的企业就等于一个智慧的CEO加上一些能干的员工，一个乐团即使指挥再出彩，团员如果演奏的乱七八糟恐怕就谈不上具有艺术性了。
而一个企业，作为一个具有生命的鲜活的组织体，正是由各个部门的员工有机的组合在一起，通过管理者的巧妙调配，然后迸发出一种凝聚后的合力，从而获得高额的商业利润以及良好的社会声誉，并在这个基础上，不断积累财富进行创新，扩大规模，增加投资，是的企业的外延不断放大，同时也获得更多的员工加入和更多的利润以及更大的社会影响。
而在这个过程中，人成为了最重要的变量，就如同香港的娱乐经济在近10年间创下了不错的收成一样，在这背后更是更加公司的激战和形形色色艺人的较量。
正所谓，江湖本来没有风浪，但有了人就有了一切。
而对于每一个企业的领导者来说，首先解决自己公司人的问题恐怕成为管理的重中之重了，而激励员工最好的方法则莫过于关注他们的内心，《我是职业人》一书正是从这个角度出发，帮助员工重新审视自己的职业行为和职业精神。
诸如：职场中我是谁，我最看重的工作品质是什么，如何学会解决问题，以及懂得职业中细节力量等等，可以说是一本对于员工和对于公司管理者来说都将大有裨益的。
顺着书页从目录翻到导言，一句“你职业吗
”把我带入书中的问题思考中。
在“职业化”这一特性的词中，更为重点强调的是敬业精神和工作态度。
读完这本书，也许对“职业化”一词又多了些理解，也多了更深的理念。
由于阅读的角度不同、所处的职业及职位的区别，加之知识背景的影响，对于“职业化”，每个人给出的定义和理解也各有所异。
然而，在这本书所引用不同行业的企业家对它做出的推荐评语中，更反映出我们社会对“职业化”需求的那种迫不及待的渴望。
人类社会已经进入知识经济时代，越来越多的工作人员要靠自己的头脑而不单是体力做事。
因此，员工的敬业精神，职业水平直接决定着企业的潜在竞争力，甚至进而影响国家的竞争力。
“永远以责任心证明自己的人品，忠诚于事业，坚守承诺；永远注意日常行为的细节，随意永远是职业的大敌；永远在与客户打交道的过程中保持主动与耐心，不耐烦就是不职业；永远以公司与团队的利益为重，仅仅关注自己难以成功；永远……”。
细细品完本书，从自己的职业、职位和工作经历来咀嚼书中的精华，从心态、服务、品德、能力等方面来阐述了现今企业中的种种问题，为我们找到了结症所在。
首先是归零心态，不能沉迷过去的成就和骄傲中。
勇于超越自我，这是一种不断奋斗的精神，成就新的业绩，从零做起，归零心态，才能赢得更广阔的发展天地。
虽说归零心态无人不晓，但在工作中，尤其是资历达到一定程度时，总会因为不能保持平和的归零心态，而常常在工作中磕磕碰碰，抱怨连篇，使自己的能力被心态缚束，纵使有再大的才华能耐，也不能得到更好的发挥施展。
岂不知，阻碍自己进步最大的障碍就是自己没有正确的工作心态。
只有正确认识及具备了归零心态，才有可能突破自己，挖掘潜能，创造更大的发展空间。
其次是责任心，无论说责任心是情商的核心还是人品的核心，我很认同这样的一句话：责任心是一切行为的根本，是一切创造力的源泉。
责任心具体表现在一个人的行动上，决策中。
事业的成败相当一部分归因于是否愿意主动承担自身的责任。
责任心不仅体现在事业的成败，也决定着人生的成败。
它是一种意识，一种动力，能够激发勇气克服困难，发挥超常的作用。
有责任心的人，不论处在什么样的职位，什么样的工作，其工作和人生都是快乐而成功的，而没有责任心的人，处在任何位置，也只能在计较和抱怨中遗憾完成自己的人生。
在书城这样的销售服务与文化传播结合为一体的环境中工作，要走向职业化，不仅要做到服务三勤：勤用脚、勤用嘴、勤用手。
还要懂得勤用脑。
这不仅是服务行业的需要，更是文化内涵的要求。
做为书城的一名成员，更需要用其业务水平、文化素养及服务质量等各方面来体现书城的整体形象，如何树立一个企业的文化形象，是需要每一位成员用心用脑去构建的。
在品德修养方面，则更能体现出书城的文化特色。
一个人道德品质对其职业的发展起着重要的影响，良好的职业道德会带来良好职业形象，也伴着职业的发展前景，而良好的职业道德是需要良好的个人品德做奠基的。
品德的优劣体现在工作中生活中的方方面面，当个人的品德得到认可时，其社会形象也将得到认可。
对于一个文化企业，其内部员工的职业道德问题就不再是个人的形象问题，而是企业整体形象的代表。
当我们谈到个人能力时，在书城这样特殊的行业里，处理问题最典型的往往是在处理一些与原则相违背但与顾客利益相关的问题，总是拿捏不准分寸。
正确理解了“顾客并不永远是对的，但他永远都是第一位的”这句话，相信就会多了一些分寸的掌握了。
问题处理的能力水平取决于顾客的满意度，如何能使顾客达到满意，书中没有明确的答案，答案在我们平时工作的细节中，每一次的问题处理，都是一次学习和实践相结合的机会。
我觉得要有打造一个具有职业化的个性队伍，应该要有一个具有职业化的工作氛围，环境是带动人对工作激情重要因素。
而职业化的工作氛围首先需要管理人员以身作则，不仅带头做出职业化的榜样，还要把这样的理念能够正确地灌输给员工，培养员工首先接受这样的理念，续而有个完整培养氛围和榜样，这样，一个职业化的队伍逐步诞生了。
而职业化氛围的保持及专业性的职业化，则需要管理者更多的用心经营和创造。
如何做一个优秀员工读后感
外滩控股集团FABE销售与运用技巧学的学员能够清晰地了解公司产属性、特性、功效作用和利益，并能条理清晰地为客户作介绍，准确地说出顾客所在乎的要点，以增加客户对产品的选择性和易接受性，从而提高业绩成交率。
了解FABE的重要性客户在购买产品时，并不单是购买产品的本身，更是为了企业能提供长久、稳定、收益、相关资讯等益处。
所以，学员要很清楚其所销售的产品有何与众不同的特性，它能带给客户什么利益，那才是我们的卖点。
提高客户的购买欲望，使客户对产品有深入的认识。
课程内容1.FABE的概述2.如何提炼FABE3.如何运用FFeature：属性即产品所包含的客观现实，所具有的属性AAdvantage：作用我们的产品的优点，能够给顾客带来的用处BBenefit：益处就是给客户带来的利益举例什么是属性
一只猫非常饿了，想大吃一顿。
这时销售员推过来一摞钱，但是这只猫没有任何反应——这一摞钱只是一个属性（Feature）举例什么是作用
猫躺在地下非常饿了，销售员过来说：“猫先生，我这儿有一摞钱，可以买很多鱼。
”但是猫仍然没有反应。
——买鱼就是这些钱的作用（Advantage）举例什么是益处
猫非常饿了，想大吃一顿。
销售员过来说：“猫先生请看，我这儿有一摞钱，能买很多鱼，你就可以大吃一顿了。
”话刚说完，这只猫就飞快地扑向了这摞钱——这个时候就是一个完整的FAB的顺序。
举例E代表什么
（Event，事实证明）
如何电话回访客户
打电话怎么回访
电话回户怎么说
电话回访客户的是什么
打电话回访客户的技巧话术如下： 第每一位工作人员在进行电话沟通前，应当充分了解自己、中心及服务项目的特点，打好基础、做好基本功。
如果不能很好的介绍我们的服务项目，介绍自己服务的特色，那么我们就很难立刻在客户那里建立良好的印象，即“必先利其器”。
第二条电话沟通一定要彬彬有礼、热情大方、不卑不慷，语气既正式又有一定的柔和性，应逐渐将谈语环境轻松起来。
第一次电话沟通必须非常清楚谁是目标顾客，然后要彻底了解他们的需要，以及他们是怎样评价**(产品)的特性和价值的，然后进行第二次电话沟通或者拜访。
第三条第二次及以后再电话沟通时，应更加自然以与客户交上朋友的感觉进行。
加强客户对自己的熟知度，这样才能进一步的有效地进行**的详细介绍及讲解。
第四条如果客户说起价格高或者其他方面的话题，致使谈话有些尴尬时，应把所有责任承担在自己身上，说：“是这样的，**老师，只所以能有这样的想法或者担心和顾虑，这怪我没能把这件事(**的好处、意义、作用等)讲清楚。
”对于话题扯远的客户(对生命和健康有无所谓态度，或者过一天快乐一天的客户)应进行其优点的开发，对其进行有效的肯定和称赞，逐渐从家庭、亲人的责任感方面引入健康的理念，从而将话题拉回主题。
第五条电话接通后： 1、应先说明自己的身份：“您好!我是**，打扰您了……”以消除客户的不信任感。
2、应有客气语：打扰你一分钟可以吗? 3、应该简单明了地说明此次电话的目的。
让客户明白你为什么给他打电话，也可以最有效地弄清楚客户的态度。
4、约面对面沟通的时间和方式。
5、对沟通比较好的客户结束语：谢谢您，对于健康方面的需求，您可以随时打电话找我，我的电话是*****，好，那我们先聊到这里?与您聊天真是开心，希望能为您服务，祝您工作顺利、身体健康。
第六条每次通话做好说细的记录：1、电话号码2、客户的姓(能得到全名更好)3、客户的工作性质4、客户的态度及问题5、如何进行解答与沟通的6、日期及通话时间长度7、下次准备电话沟通的时间 第七条来电咨询过的客户电话用语及方式： 1、开头语：您好!或者*先生(女士)您好!我是**， 打扰您了…… 2、目的：前几天(一段时间或者具体日期)您打电话对**进行了咨询和了解，现告诉您一个好消息，如果您来中心一趟，您将获得我中心关于**全套宣传资料(报纸、手册、光盘);能够更加直接、全面地了解基因与健康的现状、发展前景、对个人健康的作用及详尽科普知识;如果您没时间我们可以派工作人员给您送去。
但是如果您到我们中心来，您会获得意想不到的惊喜。
可获得100-1000元的**代金券;可直接成为**健康俱乐部会员，享受会员服务。
3、进一步沟通：如果客户有兴趣和时间时可以将会员待遇讲解与他。
第八条收到过短信但未来电咨询过客户电话用语及方式： 1、您好，我是**，打扰您了，我们前一段时间给您发送了**的短信，不您看到了没有?(让对方回答，给以互动空间) A、说看到了，问：那您对**是怎么看的?以下情况根据客户回答，进行解答，如果对基因检测有概念的或有一定了解的，先对其进行科技先进知识和对信息的关注的称赞，然后根据其认识的不全面做以补充或讲解。
B、说没有看，但有一定兴趣的客户，可以与他进行简单有效的讲解。
C、说没看过，又对此不感兴趣的客户，可以与他沟通其他的内容，让其与我们讲话，从而了解客户的情况和想法，甚至让其对自己推销产品。
D、一定兴趣也没有，不愿多说的，或者态度极其恶劣的，也应客气委婉地结束谈话。
2、将话题引导到见面沟通上来。
第九条陌生客户的电话用语及方式： 1、您好，我是基因检测河南推广中心的健康顾问**，打扰您了，从**处得知您是一位非常注重健康的人，我们是从事健康工作的，想在这方面与您交流一下，不知您是否有兴趣。
A、可以呀，这时可以将我们的基因检测推出来，问其是否对此有所了解和认识。
如果有一定的了解，简单沟通后可以约见面沟通，按第七条中的相关语言进行。
B、现在没时间，这时可以约下次通话。
C、不想说的，应客气委婉地结束谈话。
第十条先面对面沟通过的客户电话用语及方式： 1、您好，我是**，打扰您了，**(时间地点)我们对**进行了沟通，不知道您现在对**有什么看**。
2、根据客户态度，进一步沟通，根据以上几条情况应对。
