资产评估计算公式总结
第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额\\\/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格\\\/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数\\\/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）3.功能价值法：4．规模经济效益指数法：X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’\\\/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）2.公式计算法：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本四、经济性贬值及其估算::五、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限\\\/实际已使
资产评估报告的用途是什麽
时资产评估工作非常重一个环节。
要注意：（1）核实评估标的的，就是这个东西是评估明细表里面的，且是属于委估方的，或者能说明权属问题的。
（2）了解评估标的的现状，运行情况，实物状况等等，这是取得成新率的核心关键。
（3）到现场多拍照。
（4）如果是机器设备，尽量看设备铭牌；（5）如果是房地产，还要看看周边环境，取得可比交易案例。
类似的很多，要在实践中多总结。
资产评估法出台背景意义主要内容
资产评估，是指注册资产评估师根据资产评估准要求，在履行了必要的评估程序后，估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。
注册资产评估师应当在执行必要的资产评估程序后，根据相关评估准则编制并由所在评估机构出具评估报告。
注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
(一）资产评估报告一般应包括以下基本要素 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者； 2.评估目的； 3.评估对象和评估范围； 4.价值类型及其定义； 5.评估基准日； 6.评估依据； 7.评估方法； 8.评估程序实施过程和情况； 9.评估假设； 10.评估结论； 11.特别事项说明； 12.评估报告使用限制说明； 13.评估报告日； 14.评估机构和注册资产评估师签章。
(二）在评估报告中，注册资产评估师应该根据评估项目具体情况，就被评估资产的基本情况进行说明（以企业价值评估为例），一般包括： 1.评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制。
2.注册资产评估师应当在评估报告中披露所有影响评估分析、判断和结论估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明。
3.注册资产评估师应当在评估报告的评估程序实施过程和情况说明部分中，重点披露被评估企业的财务分析、调整以及评估方法的运用实施过程。
4.注册资产评估师在评估报告中披露财务分析、调整情况时，通常应当包括下列内容： (1)被评估企业历史财务资料分析总结，列示能够充分满足评估目的需要和揭示被评估企业特性的若干年度的资产负债表和损益表的汇总资料； (2)对财务报告、企业申报资料所作的重大或实质性调整； (3)相关预测所涉及的关键性评估假设和限定条件； (4)被评估企业与其所在行业平均经济效益状况比较。
5.注册资产评估师在评估报告中披露评估方法运用实施过程和情况时，通常应当包括下列内容： (1)选择评估方法的过程和依据； (2)评估方法的运用和逻辑推理计算过程； (3)分成率、折现率、经济寿命期等重要参数的获取来源和形成过程； (4)对初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论的过程。
6.注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况，在评估报告中对被评估企业的基本情况进行说明，一般包括： (1)企业名称、类型与组织形式； ⑵企业历史状况； (3)企业主要产品或服务； (4)市场和客户状况； (5)企业管理状况； (6)季节或周期因素对企业运营的影响； (7)企业运营常规流程； (8)企业主要资产状况，包括有形资产、无形资产，以及主 要负债； (9)企业发展前景； (10)企业、股权等以往市场交易情况； (11)相关竞争状况； (12)影响企业生产经营的宏观经济因素； (13)影响企业生产经营的行业发展前景； (14)其他需要说明的企业状况。
注册资产评估师可以根据评估业务性质、评估对象情况、委托方和其他评估报告使用者的要求，合理确定评估报告的详略程度。
资产评估中成本法的基本原理是什么
成本法，是置产评估的基本方法之一。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。
在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。
上述评估思路可概括为：资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。
由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在的联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。
成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。
只有当被评估资产处于继续使用的状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。
资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它还包含着有效使用资产的经济意义。
只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。
从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。
对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。
从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的。
成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
在实际评估实践中，不是所有的评估项目一定存在三种贬值，这需要根据评估项目的具体情况来定。
从成本法定义的角度来讲，上述的四个参数都可能存在。
资产评估作业的问题
1.要想成为一名注册资产评估师，首先必须参加注册资产评估师执业资格考试。
具备一定专业知识和实践经验的人员只要通过注册资产评估师执业资格考试并履行必要的注册手续，都可成为注册资产评估师， 注册资产评估师职业道德是指注册资产评估师在从事资产评估职业活动中应当具备的职业道德准则和道德规范，它是从事资产评估职业的注册资产评估师和专业人员在资产评估工作中应当具备的职业理想、职业态度、专业胜任能力、职业良知、职业职责、职业荣誉和职业纪律等职业规范的总称，是社会公德在资产评估行业中的一种体现。
随着社会主义市场经济和中国资产评估行业制度的不断完善，客观上要求建立与注册资产评估师职业工作相适应的职业道德规范，使其成为注册资产评估师所必须自觉遵守的行为准则和自律标准。
这既是贯彻执行《公民道德建设纲要》和整顿市场经济秩序的客观要求，也是我国加入WTO后发展社会主义市场经济的必然要求，为此必须对注册资产评估师提出如下执业要求： （一）爱岗敬业。
这是注册资产评估师职业理想、职业态度内容的具体要求，珍惜自己选择的工作岗位和执业，热爱本职工作，做到干一行爱一行，恪尽职守，这是注册资产评估师职业道德的首要前提，也是做好注册资产评估师工作的基础和出发点。
只有建立了正确的出发点，才会端正工作态度、树立正确的人生观，才会去勤奋好学，积极参加后续教育，不断提高业务技能和政策水平，评估工作才会一丝不苟、兢兢业业。
才会自觉履行岗位职责，树立全心全意为人民服务的思想，正确处理国家、企业、个人三者之间责、权、利的关系；才会有强烈的事业心、责任感，严格遵守财经纪律和财政法规、注册资产评估师执业准则，杜绝玩忽职守、失职、渎职，出具虚假评估报告等不良行为。
（二）熟悉法规、依法办事。
注册资产评估师不仅要与一般公民一道遵纪守法，更重要的还要熟悉法规、依法办事。
这是注册资产评估师职业道德规范的重要基础，也是注册资产评估师职业道德规范的重中之重。
由于注册资产评估师工作涉及面广，处处涉及到执法守规方面的问题。
为了正确处理各方利益关系，注册资产评估师应当熟悉财经法规和注册资产评估师法律、法规制度，在执业过程中提高法制观念，做到知法依法、知章循章，依法把关守口。
（三）诚实守信。
诚实守信作为注册资产评估师职业道德的一个重要内容，是一切道德的基础和根本，是为人的最重要的品德，是一个人的立身之本，也是处理人际关系的重要德行。
一个言而无信，道德沦丧的注册资产评估师，很难做到依法办事、客观公正办理评估业务。
建立健全注册资产评估师的执业信用，培养注册资产评估师的诚信品德是事关注册资产评估师事业和社会主义市场经济能否顺利推进的重大问题。
（四）恪守独立、客观、公正的原则。
这是注册资产评估师职业道德的灵魂表现，也是注册资产评估师工作最主要的职业行为要求。
注册资产评估师的工作是接受资产占有单位或当事人的委托，按照特定的目的，遵循资产评估的基本原则，选择适宜的评估方法，在综合分析影响资产估价多种因素的基础上，对委托评估资产在评估基准日表现的合理现时价值进行估算和判断，为此就要求注册资产评估师恪守独立、客观、公正的原则。
所谓独立性即注册资产评估师无论在实质上还是形式上都应独立于资产占有单位或委托单位，与委托单位和资产占有单位之间没有利害关系；所谓客观性即注册资产评估师在评估工作中应当以客观事实为基础，实事求是；所谓公正性即注册资产评估师应具备正直、诚实的品质，公正地对待有关利益各方，不以牺牲一方利益而使另一方受益，这是对注册资产评估师个人品德的体现。
（五）努力学习，提高技能。
这是注册资产评估师专业胜任能力内容的具体要求。
注册资产评估师必须具备必要的专业知识和实践经验，才能正确处理注册资产评估师业务。
注册资产评估师工作具有政策性强、技术要求高、知识全面等特征，因为涉及到经济、财会、工程技术等多个专业知识。
这就决定了注册资产评估师必须熟悉经济法规和注册资产评估师制度，掌握注册资产评估师的基本理论和所要求的专业知识。
专业技术越熟练，工作质量和工作效率就会越高。
（六）保守秘密，搞好服务。
注册资产评估师在执业过程中直接或间接地获悉资产占有单位和国家秘密、商业秘密，对国家秘密和商业秘密负有保密义务。
同时随着改革的进一步深化和经济发展不断加快，入世带来的评估服务业的竞争和与国际接轨，注册资产评估师工作的服务功能日益受到人们的普遍关注。
注册资产评估师要根据发展变化了的新形势调整服务类型，保证服务重点，提高服务质量，提升服务的品质。
2.楼面地价＝土地总价\\\/建筑总面积 楼面地价＝土地单价\\\/容积率 甲楼面地价＝1000\\\/5=200 乙楼面地价＝800\\\/3=266.67 乙土地进行投资更为经济 3.本题适用红利增长模型。
红利增长比率可以依据历史数据，用算术平均法或几何平均法求出平均红利增长率作为未来红利增长平均比率的估计值。
用算术平均法计算： g1=（13%+18%+5%+15%+4%） \\\/5=11% （注：这里的13%是由表中第2年比第1年环比增长113%减去100%取得，另外4个数字同理可得） 用几何平均法计算： g2=（113% ×118%×105%×115%×104%）1\\\/5-1 =1.1086-1=0.109 代入公式P= D1\\\/（i-g），则有： P1=（10 000×0.24）\\\/（11%+2%- g1 ）=120 000（元） P2=（10 000×0.24）\\\/（11%+2%- g2 ）=114285.71（元） 4..、（1）A宗地容积率地价指数为105，甲宗地的容积率地价指数为110。
（2）交易情况修正系数为100÷101或0.99 交易时间修正系数为108÷102或1.06 区域因素修正系数为100÷98或1.02 个别因素修正系数为100÷100或1 容积率修正系数为105÷110或0.95 （4） 参照物修正后地价＝780×（100÷101）×（100÷98）×（100÷100） ×（105÷110）×（108÷102） 796.47
